/ Форум / Закон и право / Жилищное право

Ответ для Korolina:

Korolina:
долю бывшего мужа выкупила (или получила в дар,я не в курсе) сама риелтор!

Не забудьте попросить её посмотреть документы на долю: договор купли-продажи и св-во о регистрации права обствености.

Ответ для grom:
Спасибо, что предупредили, очень важна сейчас квалифицированная поддержка. Не понимаю только , какая ей выгода будет с такой купли-продажи.. по бросовой цене непонятно кому.. Не могу понять ее логику...

Ответ для Дартс:верно все сказано

Ответ для Korolina:

Korolina:
Не понимаю только , какая ей выгода будет с такой купли-продажи.. по бросовой цене непонятно кому.. Не могу понять ее логику...

Положим, вся квартира стоит 100 денег. У вас 1/4, у мужа - 3/4. ТАким образом теоретически у него 75 денег. Практически его доля стоит от половины до четверти этих 75, примерно 25.

Таким образом риэлтор покупает за 25 долю вашего мужа, убеждает вас продать квартиру, получает 100 и ищет для вас жилье за 30. Чистый профит риэлтора от операции:
100 - 25 (ваши) - 25 (риэлтор) - 5 (вам от риэлтора) = 45 денег.

Если ваш муж предлагал вам выкупить долю, а вы отказались, то этот отказ должен быть нотариально заверен. Т.е. вы должны были пойти к нотариусу, написать отказ, заверить и отдать его мужу. Если вы этого не делали - сделка недействительна, можете её оспорить.

Как по мне, торгуйтесь с риэлтором, пусть вам подыщет жилье не за 30 денег (из которых 25 и так ваши), а к примеру на 40-45. И 20-25 прибыли риэлтору уже хорошо будет.

Я понимаю, что с деньгами у вас не очень, но всё же - найдите адвоката. Многие адвокаты могут помочь за символические деньги или вовсе бесплатно. Они вовсе не рвачи и хапуги. Без адвоката вы даже толком прочитать договор не сможете. Дело не в том, что вы читать не умеете, или логики не знаете, вы не знаете законов, которым этот договор должен соответствовать. Поверьте, услуги адвоката обойдутся дешевле, чем те проблемы, которые принесет желание всё сделать самостоятельно. Я это прошёл на собственной шкуре.

Ответ для lizard:
Доброй ночи) спасибо , что ответили! Разве она должна мне покупать жилье взамен на эту квартиру? Моя доля ничтожна..

Ответ для Korolina:
У вас ребенок, она без вашего согласия квартиру не продаст, и её вложения обернутся ничем. Если бы ваш муж был умнее, он бы сам это сделал.

Ответ для lizard:

lizard:
вы должны были пойти к нотариусу, написать отказ, заверить и отдать его мужу. Если вы этого не делали - сделка недействительна, можете её оспорить.

Вы заблуждаетесь, отказа вообще может не быть. Законом установлено, что продавец обязан уведомить сособственника о продаже доли (ст.250 ГК РФ). В Росреестр он должен предоставить или отказ, или подтверждение о уведомлении сособственника. При наличии отказа продажа возможна сразу же, при наличии уведомления - через месяц после уведомления.
И просто оспорить сделку нельзя, можно только перевести права покупателя на себя, предварительно разместив на депозите суда деньги на покупку доли.
Как я понимаю, этих денег у автора нет.

Ответ для Korolina:

Korolina:
Разве она должна мне покупать жилье взамен на эту квартиру?

Конечно, не должна. Но, может предложить помочь с покупкой, поскольку она заинтересована в продаже всей квартиры, чтобы вернуть свои деньги + прибыль (если она добросовестный риелтор).
Если риелтор недобросовестный, то такие действуют другими методами - просто создают сособственнику невыносимые условия проживания, т.е. выживают из квартиры, вынуждая продать свою долю за мизерную цену. А затем уже продают всю квартиру за нормальные деньги.

Ответ для grom:
А как она может вынудить меня продать свою долю, если я могу и не жить в квартире, появляться только временами и оплачивать услуги ЖКУ в срок. А еще могу поселить жильцов на свою площадь...

Ответ для Korolina:

Korolina:
я могу и не жить в квартире

Тогда борьба за выживание вам не горозит.

Korolina:
могу поселить жильцов на свою площадь

У вас нет "своей площади". Вселить жильцов вы вправе только с согласия сособственника, как и он.

Ответ для grom:
Опочки, вот этого я не знала, что он тоже не в праве вселять туда жильцов без моего согласия... Значит, версия и страхи мои с подселением таджиков нерабочая...

Ответ для grom:
да, действительно, сдача квартиры в аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц при долевой собственности возможно с рядом ограничений, предусмотренных ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, законом не возбраняется сдавать в наём долю в праве общей долевой собственности на квартиру, однако, для этого требуется предварительное согласие всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру).
Но не стоит забывать о других возможностях, например о взыскании компенсации за пользование имуществом с других собственников данной квартиры. Согласно п.2 ст. 247 ГК РФ у собственника есть на это право.
Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные гражданские права.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем возмещения убытков.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
Однако по смыслу приведенной статьи само по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества.
Компенсация, указанная в упомянутой статье, является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий других сособственников, в том числе тогда, когда эти другие сособственники за счет потерпевшего использует больше, чем им причитается.
Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.
Таким образом, условием удовлетворения настоящего иска будет установление факта невозможности предоставления в пользование собственника части общего имущества соразмерно его доле, а также установление обстоятельств фактического использования указанного помещения иными сособственниками.
При обращении в суд с иском, собственник ссылается на то, что ответчик с Х года и по настоящий момент используют спорное жилое помещение, в том числе и принадлежащую ему долю, единолично в отсутствие соглашения с ним и без внесения соответствующей платы, тем самым неосновательно сберегая за его счет денежные средства.
При рассмотрении вопроса об удовлетворении требований о взыскании компенсации, предусмотренных ст. 247 ГК РФ, суд первой инстанции исходит из того, что истцом с учетом требований ст. 56 ГПК РФ будет представлено достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что в течение спорного периода в фактическом пользовании ответчиков (других собственников квартиры) находилось жилое помещение, в том числе и его доля, а также факт невозможности использования им помещения соразмерно его доле.
Так же не будем исключать старый добрый вариант дарения доли своему родственнику состоящему на учете в ПНД и Туб. диспансере одновременно)) Случайные люди ДОЛИ В ПРАВЕ не покупают.

А ещё можно, никому ничего не сдавать. А просто КАЖДЫЙ день приглашать в гости кучу не очень вежливых людей, которые за не большую плату, а иногда за возможность поспать и приготовить покушать, будут издеваться над соседом-собственником, что мало не покажется. Стучать, сверлить, петь песни, слушать музыку на повышенной громкости и т.д. Причём весь этот бедлам вполне на законных основаниях с 8-00 до 23 часов.
Заходите гости дорогие.)))

Ответ для Weter:
К моему случаю это не относится, так как содольщица не проживает в этой квартире сама, следовательно, водить никого не может.. Не фантазируйте.

Ответ для ЮрийМайскиий:
Многовато букв)) Спасибо за ответ, все прочитала. Все делается с согласования содольщиков. Не важно, меньшая это доля, или большая... И продажа, и аренда, все что угодно.
Вы написали о возможном отсуждения средств с меня, как я понимаю, за пользование имуществом содольщика... Где подтверждение тому, что я пользовалась его долей? У меня судом определено проживание в квартире, право пользованием ею. Без ограничений и примечаний...
Мало того, всю оплату за проживание и пользование жилплощадью я осуществляла сама. Без того, кто тут не живет фактически.
Что я делала неправильно?
Ах, да, другого имущества содольщика здесь нет.
И, вообще, хотелось бы услышать именно ответ на поставленный мною вопрос...
Сейчас уже продолжение темы, через три месяца свою долю мой бывший муж продал риелтору. Вопрос уже в том, чего теперь будет добиваться риелтор, купив его долю?
Если меня вынуждать продать свою долю... то это у нее не получится, как я писала выше, продавать я не намерена.
Через суд ей тоже вряд ли удастся добиться принудить продать мою долю. Ни один суд не выгонит меня с ребенком на свежий воздух.
Выжить меня тоже вряд ли удастся, она не местная, сама тут жить не сможет, а подселить третьих лиц ей не позволю...

Ответ для Korolina:
Девушка, я всего лишь указал 2 наиболее вероятных сценария действий Собственника 7/8, кажется, долей в праве. В зависимости от степени ее криминализованности и уровня подвязок в силовых структурах. Исходя из своей юридической и поверьте, уже не маленькой практики. Так что со мной вести диспут Вам смысла нет, поверьте))

Ответ для Korolina:
ну и в догонку стало интересно, глянул судебную практику по этому вопросу. На вскидку, устоявшее решение суда по схоному делу, как иллюстрация.
Определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 08 апреля 2010 года, дело N 33-4104/2010
Определение порядка пользования жилым помещением не означает выдел доли собственника в натуре, в связи с чем при расчете компенсации за пользование принадлежащей другому сособственнику долей в праве собственности на квартиру следует исходить из стоимости аренды всей квартиры, а не комнаты в квартире.

(извлечение)

Реутова обратилась с иском к Соколовой о взыскании убытков в размере 176000 руб. в виде платы за пользование ею и членами ее семьи принадлежащей истице долей (5/6) в праве собственности на двухкомнатную квартиру за период с 19 февраля 2008 года по 18 января 2009 года. Также просила взыскать расходы на оплату отчета N 292р-07/2008 "Об определении среднемесячной платы за пользование объектом недвижимости" в размере 1500 руб., убытки в виде оплаченных ею коммунальных платежей за период с 1 марта 2008 года по 1 января 2009 года - 7446 руб. 53 коп, расходы на уплату государственной пошлины - 3449 руб. 46 коп.



В обоснование исковых требований Реутова указала, что является собственником 5/6 долей в праве собственности на спорную квартиру. Соколовой принадлежит 1/6 доля в праве собственности на эту же квартиру (4,85 кв. м жилой площади).

Решением Чкаловского районного суда города Екатеринбурга за ответчицей закреплена в пользование комната жилой площадью 11,0 кв. м, за Реутовой - комната 18,10 кв. м.

Реутова во исполнение указанного решения передала ответчице ключи от квартиры, Соколова вселила в квартиру свою дочь с членами ее семьи, в связи с чем Реутова была вынуждена выехать из квартиры. Ответчицей используются 6,15 кв. м жилой площади, принадлежащие Реутовой на праве собственности.

Реутова полагала, что, поскольку с 18 февраля 2008 года всей квартирой безвозмездно пользуется семья Соколовой, она имеет право на возмещение убытков в виде неполученных доходов, которые могла бы получить при сдаче внаем комнаты. Просила взыскать с ответчика денежную компенсацию в размере 82181 руб. 3 коп. за пользование жилой площадью в размере 6,15 кв. м в двухкомнатной квартире, расходы по оплате услуг представителя, расходы на уплату государственной пошлины и расходы на оплату услуг по составлению отчета в размере 1500 рублей.

Согласно заключению эксперта ООО "Независимое" размер среднемесячной арендной платы за пользование комнатой площадью 11,0 кв. м в спорной квартире без учета мебели и коммунальных платежей составляет 5933 руб. в месяц. Ежемесячная плата за пользование 6,15 кв. м составляет 3317 руб. 8 коп. (5933 руб. : 11 кв. м x 6,15 кв. м), за весь срок пользования сумма платы составляет 82181 руб. 3 коп. Требования истицы неоднократно уточнялись в части размера взыскиваемой суммы.

Суд взыскал с Соколовой в пользу Реутовой денежную компенсацию в размере 82181 руб. 3 коп. за пользование 6,15 кв. м жилой площади комнаты, находящейся в двухкомнатной квартире, расходы по оплате услуг представителя, расходы на уплату госпошлины. В части взыскания расходов на оплату услуг ООО "Независимое" отказано.

Судебная коллегия изменила решение суда в части размера денежной компенсации.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2).

В силу статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Согласно пункту 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Из указанного следует, что при отсутствии объективной возможности предоставления в пользование части имущества пропорционально доле в праве общей долевой собственности собственник в соответствии с положениями пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе поставить вопрос о возмещении тех реальных потерь, которые он понес в связи с невозможностью реализовать свое право на владение и пользование соответствующей частью имущества.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 6 февраля 2007 года), при установлении порядка пользования домом (статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Если в пользование сособственника передается помещение большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.

Решением Чкаловского районного суда города Екатеринбурга определен порядок пользования квартирой. Установление судом порядка владения и пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности, не означает раздел этого имущества и прекращение права общей долевой собственности.

Владея и пользуясь имуществом, находящимся в общей долевой собственности, сособственники могут получать плоды, продукцию и доходы. В соответствии со статьей 248 Гражданского кодекса Российской Федерации такие плоды, продукция и доходы поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков в соответствии с указанной нормой закона представляет собой универсальный способ защиты гражданских прав.

Учитывая, что Реутова является собственницей 5/6 долей в праве собственности на квартиру и не имеет возможности использовать принадлежащую ей долю в полном объеме, принимая во внимание наличие вступившего в законную силу решения суда об определении порядка пользования спорной квартирой, согласно которому в пользование Соколовой передана комната большего размера, чем причитается на ее долю в праве собственности на данное жилое помещение, вывод суда о возможности применения положений пункта 2 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации является правильным.

В обоснование подлежащей взысканию с ответчицы суммы убытков истицей представлен расчет ежемесячной платы за пользование жилой площадью в размере 6,15 кв. м, согласно которому ежемесячная плата составляет 3317 руб. 8 коп.

Согласно заключению эксперта ООО "Независимое", размер среднемесячной арендной платы за пользование комнатой площадью 11 кв. м в двухкомнатной квартире без учета мебели и коммунальных платежей составляет 5933 руб.

Ответчица и ее представитель, возражая против размера взыскиваемой суммы, указали, что расчет должен быть произведен исходя из стоимости аренды всей двухкомнатной квартиры, данная стоимость составляет в среднем 15700 рублей в месяц, площадь квартиры - 49,20 кв. м, следовательно, размер ежемесячной платы за пользование излишне занимаемой жилой площадью - 6,15 кв. м - составит 1961 руб. 87 коп.

Суд, соглашаясь с расчетом истицы, не принял во внимание, что определение порядка пользования не означает выдел доли собственника в натуре, следовательно, расчет взыскиваемой суммы следует производить исходя из стоимости аренды всей квартиры, среднее значение стоимости арендной платы за пользование двухкомнатной квартирой установлено в заключении эксперта в размере 15695 руб. в месяц, данная стоимость сторонами не оспорена, исходя из указанной суммы, ежемесячная выплата в счет стоимости аренды занимаемой ответчицей площади составит 1961 руб. 87 коп. (15695 : 49,20 x 6,15). Решение суда в части взысканной суммы изменено: в пользу Реутовой с Соколовой взыскана денежная компенсация за пользование частью общего имущества, превышающей принадлежащую ей долю, в размере 47084 руб. 88 коп.

Ответ для grom:
Мне без нотариально оформленного отказа Росреестр сделку не зарегистрировал.

Ответ для lizard:

lizard:Мне без нотариально оформленного отказа Росреестр сделку не зарегистрировал.

это превышение полномочий. Главное предоставить убедительные доказательства, что вы ставили в известность и предлагали выкупить свою долю другому собственнику.

Ответ для Schery:
В мире нет справедливости, я в курсе.