/ Форум / Закон и право / Жилищное право

Здравствуйте. Ситуация стара как мир. Я инвалид 1 группы, колясочник, травма позвоночника с 1999 г. Имею двух родных братьев, проживающих отдельно, в своих квартирах со своими семьями. Я жил с 2000 г. в частном доме мамы (общая площадь 56,6 м2, норма жилья по Оренбургской области 13,5 м2 общей площади на человека) вместе с ней. Прописан в доме. Дом и земля приватизированы. После смерти мамы в 2015 году с братьями вступили в наследство по закону. Имеем по одной трети дома и земли в собственности каждый. Продолжаю жить в доме один, больше никто не прописан. Оплачиваю все коммунальные услуги (газ, электроэнергия, холодная вода, канализация, вывоз ТБО). С одним из братьев ладим по всем вопросам, с другим отношения разладились почти сразу после смерти мамы. Он стал требовать с меня оплаты за свою долю, в связи со своим тяжёлым материальным положением. Таких средств пока у меня нет. Три года я собираю средства на выкуп жилья у братьев (в равных долях), не хочу выделять кого то одного. Но средств пока недостаточно, чтобы выкупить первоначально хотя бы по половине доли у каждого. Нужно ещё год-полтора. Последнее время давление на меня, со стороны брата (с которым не ладим), по вопросу оплаты его доли усилилось кратно. На мои просьбы повременить с требованиями оплаты, к сожаление получил предупреждение о том, что доля брата (с которым не ладим) будет продана сторонним лицам, и эти лица могут вселиться на проданную часть в любое время и проживать совместно со мной на законных основаниях. Так как дом и земля приватизированы, вроде закон это позволяет и наше согласие со вторым братом (с которым ладим) на продажу доли другого брата не требуется.
Вопрос: 1) Насколько такое развитие событий законно (продажа доли одного брата без нашего с другим братом согласия) 2) Могу ли я воспрепятствовать продаже доли брата в своих интересах (т. е. заявить о первоочередном праве на выкуп и дать мне достаточное время на сбор средств) 3) Как правильно оценить стоимость долей.

Ответ для Репа:
Согласно закону, брат обязан вам, как первоочерёдникам и претендентам, предложить выкупить свою долю. Сделать он должен это в письменном виде, отправив заказным письмом с уведомлением и т.п. А лучше чтобы сделал нотариус, но это дорогое удовольствие и врядли на это он пойдёт. В письме указывает цену, условия и т.д. НИКАКИХ УСТНЫХ СОГЛАШЕНИЙ! ТОЛЬКО ДОКУМЕНТАЛЬНО!
Если он решит сразу продать, не предложив вам, вы можете обжаловать в суде и скорее всего сделку с третьими лицами признают недействительной.
Да и покупатели не идиоты, они сразу попросят у него отказы, чтоб не иметь проблем. Если их не будет, никто не будет покупать.
При этом есть важный момент.
Например вам он предложил выкупить долю за 800 тысяч, а продал/продаёт за 500 тысяч. Это сразу нужно обжаловать в суде и так же сделку могут признать не действительной.
Он не имеет права продать дешевле, чем предложил вам. В данном случае вы можете в заявлении в суд написать, что 800 тысяч не было, а 750 тысяч было, но брат не продал.

По п.2 можно затянуть. Он пишет вам о предложении выкупить, вы пишите что готовы, но просите уменьшить сумму или увеличить срок. В общем оттянуть попыткой досудебно договориться.

По п.3 заказать оценщиков, чтобы оценили и предоставили документы.

Пусть пробует продать. Как только появятся на пороге риэлторы или покупатели, сразу говорите, отказов не было, мы хотим выкупить, средства есть. Их сразу сдует.
Да и долю продать тяжело. Все хотят жить отдельно.
Поэтому вас просто запугивают.

Ответ для Репа:
Знакомая история.
Тов. Репа, сильно не переживайте, братья не продадут свою долю,
ибо никто не купит.
Просто живите и никому ничего не платите...пускай приезжают и живут в своих долях.

Сочувствую, что у вас есть братья

Ответ для scorpoi:
Благодарю за точную информацию по моим вопросам. Всё стало гораздо понятнее (откуда может прилететь пуля). Потому как неизвестность здорово напрягает. Теперь понимаю как действовать. Дышать стало свободнее Спасибо!

Ответ для Репа:
По закону на данный момент любые сделки с долевым имуществом оформляются нотариально. Так же по закону сособственники имеют первоочередное право на выкуп доли. Т.е. на практике, чтобы продать свою долю - брат должен уведомить вас в письменном виде (заказным письмом с уведомлением) о том что хочет продать свою долю (с обязательным указанием цены).

Нотариус без этого письма (т.е. доказательства что вам было предложено долю выкупить) просто не оформит сделку.
Так же брат сможет продать третьим лицам долю только за ту цену - которая указана в письме - ниже не может.
Т.е. если предполагается что вы выкупите долю за рыночную стоимость - то никто из третьих лиц в здравом уме за рыночную стоимость выкупать долю не будет, а чтобы продать третьим лицам дешевле - брат сперва должен предложить выкупить по более дешевой цене и вам (опять же всё так же заказным письмом разумеется).

Без вашего ведома и за любую цену ваш брат сможет продать только другому дольщику, т.е. вашему третьему брату. На такую сделку вашего согласия не требуется.

Ответ для Andra:
Спасибо за сочувствие. Но хочу быть понятым правильно. В мире сохраняется равновесие между плохим и хорошим. Один брат опора и поддержка с детства (до и после травмы, по настоящее время), другой после появления права на наследство здорово поменял мировоззрение (но, пока были живы родители и не было права на наследство отношения были ровные). Время идёт, обстоятельства меняются. Я себя за многое шибко не люблю. Видимо это мне наука за дела и поступки мои прошлые. Местами в прошлом здорово накосячил, увы.

Ответ для VasiliyCover:
Спасибо за полезную информацию. Теперь в этом вопросе начинаю увереннее ориентироваться (а то здорово колбасило, до этого).

Ответ для scorpoi:

scorpoi:
Например вам он предложил выкупить долю за 800 тысяч, а продал/продаёт за 500 тысяч. Это сразу нужно обжаловать в суде и так же сделку могут признать не действительной.

Суд "переводит" права покупателя на истца только в том случае, если на депозите суда истцом размещены денежные средства в размере стоимости доли по ДКП.

Ответ для Репа:

Репа:
Но средств пока недостаточно, чтобы выкупить первоначально хотя бы по половине доли у каждого.

Почему бы не выкупить долю сначала у "вредного" брата, а затем копить на вторую?

Репа:
Насколько такое развитие событий законно (продажа доли одного брата без нашего с другим братом согласия)

Законно. Ваше согласие на продажу доли НЕ требуется. Требуется ваш отказ от покупки доли, поскольку вы, как сособственники, имеете преимущественное право покупки. Или сразу даёте письменный отказ, или в течение месяца после получения уведомления покупаете долю на предложенных условиях, или никак не реагируете на уведомление и тогда по истечении месяца брат вправе продать долю третьим лицам.

Ответ для grom:
Здравствуйте.

grom:
Почему бы не выкупить долю сначала у "вредного" брата, а затем копить на вторую?

Они (братья) имеют равные права. Не хочу пользоваться этим вариантом для одного, в ущерб другому.

grom:
Законно. Ваше согласие на продажу доли НЕ требуется. Требуется ваш отказ от покупки доли, поскольку вы, как сособственники, имеете преимущественное право покупки. Или сразу даёте письменный отказ, или в течение месяца после получения уведомления покупаете долю на предложенных условиях, или никак не реагируете на уведомление и тогда по истечении месяца брат вправе продать долю третьим лицам.

Выкупить я согласен, но для того чтобы уложиться в требуемую сумму недостаточно средств. Взять кредит на недостающую часть, на приемлемых для меня условиях в банке не удалось (то что реально предлагается, для меня непосильно)

Ответ для Репа:

Репа:
grom:
Почему бы не выкупить долю сначала у "вредного" брата, а затем копить на вторую?

Они (братья) имеют равные права. Не хочу пользоваться этим вариантом для одного, в ущерб другому.

Можно договориться с "нормальным" братом, что сначала вы выкупите проблемную долю, а потом и его, но чуть позже. По-моему стоит поговорить на эту тему. За спрос не бьют.

Ответ для Репа:

Репа:
Они (братья) имеют равные права.

У них есть право продать, но одновременная продажа не является обязательным условием сделки.
И у вас нет обязанности купить доли одновременно.

Репа:
Не хочу пользоваться этим вариантом для одного, в ущерб другому.

В чём вы видите ущерб? Вы же не прОсите второго брата подарить вам долю, потеряв доход от её продажи. Вот это - ущерб. А купить его долю чуть позже, чем у первого, - это разумный вариант решения проблемы. Выкупив долю у первого брата, вы спокойно, без давления, сможете копить на выкуп второй доли.
Решать, разумеется, вам.

Ответ для scorpoi:

scorpoi:
Можно договориться с "нормальным" братом, что сначала вы выкупите проблемную долю, а потом и его, но чуть позже. По-моему стоит поговорить на эту тему. За спрос не бьют.

Этот вариант рассматривался с братом. Но без кредита он не сможет участвовать финансово, а он и так закредитован. Пришлось от этого варианта отказаться.

Ответ для grom:

grom:
У них есть право продать, но одновременная продажа не является обязательным условием сделки.
И у вас нет обязанности купить доли одновременно.

Это понятно.

grom:
В чём вы видите ущерб? Вы же не прОсите второго брата подарить вам долю, потеряв доход от её продажи. Вот это - ущерб. А купить его долю чуть позже, чем у первого, - это разумный вариант решения проблемы. Выкупив долю у первого брата, вы спокойно, без давления, сможете копить на выкуп второй доли.
Решать, разумеется, вам.

Дело в том, что материальное положение у них почти равное, не блестящее (так же как и у меня ). Но добровольная помощь и поддержка идёт с одной стороны. С другой последние годы демонстративное - "хотелось бы наследство получить, а не иметь", мол из-за тебя так плохо живу. Хочешь помощи по ремонту и уходу за домом - плати. И вообще долго ждал расчёт, довольно. И потом, чуть позже рассчитаться со вторым братом, это 4-5 лет (при хорошем раскладе). Плюс год-полтора, которые требуются ещё сейчас. А если выкупить по половине, потом по другой, справедливо к обоим.

Ответ для Репа:
По-моему вы всё усложняете себе, тем самым затягивая себе удавку на шее.
Реалии таковы, что две доли выкупить сразу вы не можете, это фантазия и мечта.
По факту нужно выкупать проблемную долю. О справедливости забыть.
Если брат не идиот, поймёт данный расклад.
Потом и у него выкупите.
Однако решать вам как поступить.

За какую сумму проблемную долю вам хотят продать?

Ответ для Репа:

Репа:
А если выкупить по половине, потом по другой, справедливо к обоим.

Сделки по долевой недвижимости оформляются только в нотариальном порядке. Думая о справедливости, вы ещё больше отсрочите полный выкуп долей, поскольку вам придётся дважды заплатить нотариусу приличные суммы за оформление договора купли-продажи, и госпошлину в Росреестр.

Репа:
Хочешь помощи по ремонту и уходу за домом - плати.

Ну, вообще-то, содержание и ремонт дома - обязанность каждого сособственника. Но, с вашим гипертрофированным чувством справедливости эта норма, конечно, не работает.

Ответ для scorpoi:
Да, действительно, выкупить сразу хочется - но не можется.
За долю требуется 500 т. р., а в наличии только 300 т. р.

Ответ для grom:

grom:
Сделки по долевой недвижимости оформляются только в нотариальном порядке. Думая о справедливости, вы ещё больше отсрочите полный выкуп долей, поскольку вам придётся дважды заплатить нотариусу приличные суммы за оформление договора купли-продажи, и госпошлину в Росреестр.

Это да. И в случае по половине доли два раза. И в случае выкупа по полной доли, тоже два раза. В обоих случаях только в разное время. С годами понимаешь, что за всё в жизни приходится либо платить, либо расплачиваться

grom:
Ну, вообще-то, содержание и ремонт дома - обязанность каждого сособственника. Но, с вашим гипертрофированным чувством справедливости эта норма, конечно, не работает.

Тут я согласен с тем, что раз я живу - я ремонтирую. Это просто справедливо, не более того.

Ответ для Репа:
Мне знакома грызня за наследство после смерти родителей, поэтому злейшему врагу бы не пожелала ни брата ни сестры